Le conseil syndical : ce qu'il peut vraiment faire

Sa mission de base : assister et contrôler

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe fondateur : dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Ce même article ajoute qu'il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou qu'il décide lui-même de traiter.

Ce mot, "contrôle", ne veut pas dire "codirige". Le conseil syndical vérifie que le syndic fait bien son travail, il ne le fait pas à sa place. C'est une nuance essentielle : un conseil syndical actif épluche les comptes, questionne les devis, relit les contrats, mais il ne signe rien en son nom propre pour engager le syndicat, sauf dans le cas précis d'une délégation de pouvoir décrit plus bas.

Ses pouvoirs concrets de contrôle

L'article 26 du décret du 17 mars 1967 détaille ce contrôle : le conseil syndical contrôle la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses entre copropriétaires, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous les autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit ensuite l'exécution.

Concrètement, cela donne au conseil syndical plusieurs droits très pratiques :

• consulter et prendre copie, au bureau du syndic ou en un lieu convenu avec lui, de toutes les pièces de gestion (factures, contrats, relevés bancaires du syndicat) ;
• être consulté avant que l'assemblée générale ne vote sur un contrat important, l'assemblée fixant elle-même le seuil à partir duquel cette consultation devient obligatoire, selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• participer à l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale, en concertation avec le syndic ;
• mettre en concurrence plusieurs propositions de contrat avant la désignation d'un syndic professionnel, sauf si l'assemblée générale l'en dispense expressément.

Prenons un cas imaginaire pour illustrer ce contrôle. Au sein de la Résidence des Acacias, une copropriété fictive, le conseil syndical demande à consulter les trois derniers contrats d'entretien de la chaufferie avant l'assemblée générale annuelle. Le syndic doit lui transmettre ces documents dans un délai d'un mois ; à défaut, l'article 21 de la loi de 1965 prévoit que des pénalités quotidiennes peuvent être imputées sur sa rémunération. Passé ce mois, c'est le moment où une mise en demeure adressée au syndic prend tout son sens : elle vise une obligation datée, pas une impression de lenteur.

Ce qu'il ne peut pas faire seul

Le conseil syndical ne peut pas, de sa propre initiative, signer un contrat au nom du syndicat, décider seul de faire réaliser des travaux qui engagent une dépense significative, ou approuver les comptes à la place de l'assemblée générale. Ces décisions restent réservées au vote de l'assemblée, selon les majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965 (le plus souvent la majorité simple de l'article 24, parfois une majorité plus large selon la nature de la décision).

Le conseil syndical ne peut pas non plus être composé du syndic lui-même, ni de son conjoint, de son partenaire de pacs, de son concubin, de ses ascendants ou descendants, ni de ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus, même s'ils sont copropriétaires. Cette règle, posée par l'article 21 de la loi de 1965, garantit que le contrôleur ne soit jamais un proche du contrôlé.

L'exception : une délégation de décision votée par l'assemblée

Depuis une réforme récente de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale peut aller plus loin qu'un simple contrôle. Si le conseil syndical compte au moins trois membres, l'assemblée peut lui déléguer, par un vote pris à la majorité de tous les copropriétaires, le pouvoir de prendre elle-même certaines décisions, y compris sur des travaux ou des contrats, dans les conditions fixées par les articles 21-1 et suivants de la loi.

Cette délégation a des limites strictes. Elle ne peut jamais porter sur l'approbation des comptes ni sur le vote du budget prévisionnel. Quand elle concerne des travaux non prévus au budget, l'assemblée doit fixer elle-même le montant maximum alloué à chaque décision déléguée. Chaque décision prise dans ce cadre doit être consignée dans un procès-verbal signé par deux membres du conseil. En dehors de cette délégation expresse et plafonnée, le conseil syndical reste un organe de contrôle et d'avis, pas de décision.

Comment on devient membre, et pour combien de temps

Les membres du conseil syndical sont élus en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu'ils soient présents ou non. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'un candidat recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu dans la foulée, cette fois à la majorité simple de l'article 24. L'élection du conseil syndical doit figurer explicitement à l'ordre du jour de l'assemblée, sous peine de nullité du vote.

Le mandat des membres ne peut pas dépasser trois ans, mais il est renouvelable, selon l'article 22 du décret du 17 mars 1967. Ce même article précise que les règles d'organisation et de fonctionnement du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété, ou à défaut par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24. Le conseil élit ensuite son propre président parmi ses membres.

L'assemblée générale peut aussi décider de ne pas instituer de conseil syndical du tout. Cette possibilité reste rare en pratique, tant le contrôle qu'exerce le conseil syndical est utile au quotidien, notamment pour un conseil syndical qui doit dénoncer un contrat arrivé à échéance ou faire face à un syndic silencieux.

Une fonction bénévole, mais pas sans moyens

L'article 27 du décret du 17 mars 1967 précise que les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent lieu à aucune rémunération. En contrepartie, ce même article donne au conseil syndical deux moyens concrets pour exercer sa mission : il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix, et il peut demander un avis technique à un professionnel spécialisé sur une question précise (un chauffagiste pour un devis de chaufferie, par exemple). Les dépenses nécessaires à l'exécution de sa mission sont des dépenses courantes d'administration, supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

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