Une canalisation fuit, la réparation est chiffrée, et la question tombe tout de suite : est-ce au copropriétaire de payer, ou à la copropriété ? La réponse ne dépend pas de l'endroit où la fuite se situe. Un tuyau dans une cave, dans un vide sanitaire ou sous le bâtiment n'est pas commun parce qu'il est là : il est commun ou privatif selon ce qu'il dessert. Ce guide donne l'ordre dans lequel se poser les questions, et les réflexes à avoir dès le premier jour.
Le règlement de copropriété se lit en premier
Le règlement de copropriété est le document qui répartit les parties communes et les parties privatives de votre immeuble. C'est lui qu'il faut ouvrir avant toute discussion, au chapitre consacré à cette répartition. Beaucoup de règlements listent explicitement les canalisations, les colonnes montantes ou les descentes, et tranchent donc la question sans avoir besoin d'aller plus loin.
Cet ordre n'est pas une préférence de méthode. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce ses présomptions de parties communes "dans le silence ou la contradiction des titres". Autrement dit, ces présomptions n'entrent en jeu que si le règlement de copropriété ne dit rien sur le point litigieux, ou si les documents se contredisent. Quand le règlement est clair, c'est lui qui s'applique.
Si le règlement ne dit rien : ce que présume la loi
Deux articles se répondent.
L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives : "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire." Le critère est donc l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
L'article 3 définit les parties communes : "Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux." Le même article ajoute, dans le silence ou la contradiction des titres, une liste de ce qui est réputé commun, dont "le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs".
Ce dernier point est celui qui surprend le plus souvent : une canalisation qui appartient à un équipement commun reste présumée commune même quand elle traverse un logement. La symétrie vaut dans l'autre sens : une canalisation réservée à l'usage exclusif d'un seul lot relève de la définition des parties privatives, y compris lorsqu'elle chemine hors des murs de ce lot, dans une cave ou un vide sanitaire.
La question utile n'est donc jamais "où passe le tuyau ?", mais "qui dessert-il ?". Un seul lot, ou plusieurs ? Un équipement commun, ou un équipement propre à un logement ? Sur un cas litigieux, ces deux articles donnent une grille de lecture, pas un verdict automatique : le règlement de copropriété prime, et un désaccord persistant se tranche avec un professionnel du droit.
Les réflexes des premiers jours
La question de la charge finale prend souvent des semaines. Les gestes qui la préparent, eux, se font tout de suite.
Déclarer des deux côtés
Déclarez le sinistre à votre propre assurance, et signalez-le au syndic pour qu'il le déclare à l'assurance de l'immeuble. Les deux déclarations ne s'excluent pas : les assureurs se répartissent ensuite la prise en charge entre eux, selon leurs propres conventions. Cette répartition entre assureurs est une chose, la répartition juridique des charges entre le copropriétaire et le syndicat en est une autre. Vérifiez dans votre contrat d'assurance ce qu'il prévoit et sous quelle forme la déclaration doit être faite.
Demander la position du syndic par écrit
Si le syndic estime que la réparation est à votre charge, demandez-lui sa position par écrit, avec la référence exacte du passage du règlement de copropriété sur lequel il s'appuie. Un email suffit pour la demande. Cette simple phrase change la conversation : soit le syndic cite un article précis, et vous pouvez le vérifier vous-même, soit il n'en cite aucun, et le dossier n'est pas instruit.
Décrire les faits, pas les responsabilités
Dans vos premiers écrits, tenez-vous aux faits vérifiables : la date de découverte, l'endroit exact, ce qui est visible, ce qui a déjà été fait. La qualification juridique viendra ensuite, une fois le règlement lu et les positions échangées.
Garder la trace de chaque échange
Un dossier de fuite se joue sur la chronologie : quand la fuite a été signalée, à qui, ce qui a été répondu, ce qui ne l'a pas été. C'est ce qui permet, plus tard, de discuter d'une aggravation, d'un retard d'intervention ou d'un devis. Si le syndic ne répond pas, notre guide sur la marche à suivre quand le syndic ne répond pas détaille les étapes, de la relance écrite à la mise en demeure.
Foire aux questions
Une canalisation qui passe sous le bâtiment est-elle forcément une partie commune ?
Non, l'emplacement ne suffit pas à trancher. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires, ainsi que les éléments d'équipement commun et les parties de canalisations qui s'y rapportent. Une canalisation réservée à l'usage exclusif d'un seul lot relève au contraire de la définition des parties privatives de l'article 2.
Le règlement de copropriété prime-t-il sur ces définitions ?
Oui pour les présomptions. L'article 3 ne répute communes les parties qu'il énumère que "dans le silence ou la contradiction des titres". Le règlement de copropriété est donc le premier document à lire, et le seul qui puisse trancher directement le cas de votre immeuble.
Faut-il déclarer la fuite à son assurance ou à celle de la copropriété ?
Aux deux. Déclarez le sinistre à votre propre assurance et signalez-le au syndic pour qu'il le déclare à l'assurance de l'immeuble. Les assureurs traitent ensuite la répartition entre eux selon leurs conventions, ce qui ne préjuge pas de la répartition des charges entre vous et le syndicat.
Le syndic dit que c'est à ma charge, que faire ?
Demandez-lui sa position par écrit avec la référence exacte du passage du règlement de copropriété sur lequel il se fonde, puis vérifiez ce passage vous-même. Conservez la trace datée de la demande et de la réponse. Si le désaccord persiste, le sujet mérite l'avis d'un professionnel du droit.