Une ligne apparaît sur l'appel de fonds : un pourcentage du montant des travaux, au profit du syndic. La question suit toujours : ce pourcentage est-il libre ? Non. L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe, le forfait, et encadre précisément la seule exception qui concerne les travaux. Ce guide détaille les conditions à vérifier, avant le vote plutôt qu'après la facture.
Le principe : une rémunération forfaitaire
L'article 18-1 A commence par une règle simple : "La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire." Le forfait couvre donc la mission du syndic, dans son ensemble.
Le même texte prévoit la brèche et la referme aussitôt : "Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières" définies par décret en Conseil d'Etat. Une prestation ne devient donc pas facturable en plus parce que le syndic la juge exceptionnelle : elle doit figurer dans la liste fixée par ce décret.
L'article ajoute une contrainte de forme qui vaut pour tout le monde : "Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat." Le contrat de syndic n'est pas un document libre, il suit un modèle imposé.
Les honoraires sur travaux : possibles, sous quatre conditions
Les travaux votés en assemblée générale peuvent, eux, donner lieu à des honoraires spécifiques. Le III de l'article 18-1 A le prévoit et fixe les conditions dans la même phrase : ces honoraires "sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution."
Quatre conditions se lisent dans ce texte.
Votés à la même assemblée générale que les travaux
Pas à une assemblée antérieure, pas à la suivante : la même. Le copropriétaire qui vote les travaux vote, au même moment, ce que le syndic percevra dessus.
Aux mêmes règles de majorité que les travaux
La majorité applicable aux honoraires est celle des travaux concernés. La résolution d'honoraires suit le régime de vote de la résolution de travaux à laquelle elle se rapporte.
En pourcentage du montant hors taxes
Le texte impose l'unité de mesure : un pourcentage du montant hors taxes des travaux. Un forfait en euros décidé après coup, ou un pourcentage calculé sur un montant toutes taxes comprises, ne correspond pas à ce que le texte décrit.
À un taux dégressif, fixé avant exécution
Le taux doit être dégressif selon l'importance des travaux, et fixé préalablement à leur exécution. C'est le point le plus souvent oublié : un pourcentage unique appliqué à tous les montants n'est pas un taux dégressif, et un pourcentage découvert sur la facture n'a pas été fixé avant l'exécution.
En pratique, des honoraires qui n'ont jamais été votés, ou qui apparaissent après coup, ne remplissent pas les conditions posées par ce texte. Le sujet se soulève auprès du syndic par écrit, et se tranche, en cas de désaccord persistant, avec un professionnel du droit.
Le contrat type et les amendes
Le I de l'article 18-1 A ne se contente pas de poser des règles : il prévoit une sanction. Les manquements aux obligations qu'il énonce sont passibles d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Cette sanction change la nature de la discussion. Le respect du contrat type et de la règle du forfait n'est pas une bonne pratique laissée à l'appréciation de chacun : c'est une obligation dont le manquement est sanctionnable.
La check-list du conseil syndical avant le vote des travaux
Le meilleur moment pour vérifier tout cela est l'ordre du jour, pas l'appel de fonds. Avant l'assemblée, sur chaque projet de résolution de travaux :
- Existe-t-il une résolution d'honoraires distincte, rattachée à ces travaux ?
- Est-elle inscrite à la même assemblée générale que les travaux concernés ?
- La rémunération est-elle exprimée en pourcentage du montant hors taxes ?
- Le taux est-il dégressif selon l'importance des travaux ?
- Le taux est-il fixé avant l'exécution des travaux, et pas renvoyé à plus tard ?
Une réponse négative se signale au syndic par écrit avant l'assemblée, avec une demande de correction du projet de résolution. C'est exactement le rôle de contrôle décrit dans notre guide sur le rôle et les pouvoirs du conseil syndical.
Si ce courrier reste sans réponse alors que l'assemblée approche, la marche à suivre est détaillée dans notre guide mon syndic ne répond pas, et la forme à donner au courrier suivant dans notre guide sur la mise en demeure du syndic.
Foire aux questions
Le syndic peut-il facturer un pourcentage sur le montant des travaux ?
Oui, mais à des conditions précises. Le III de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose que ces honoraires soient votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité, et que la rémunération soit exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance, préalablement à leur exécution.
La rémunération du syndic est-elle libre ?
Non. L'article 18-1 A pose que la rémunération du syndic pour les prestations fournies au titre de sa mission est déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération spécifique complémentaire n'est possible qu'à l'occasion de prestations particulières définies par décret en Conseil d'Etat, et tout contrat de syndic doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.
Des honoraires de travaux jamais votés sont-ils réguliers ?
Le texte exige un vote lors de la même assemblée générale que les travaux, sur une rémunération exprimée en pourcentage du montant hors taxes et fixée avant l'exécution. Des honoraires qui n'ont pas été soumis à ce vote, ou qui apparaissent après l'exécution, ne remplissent pas ces conditions. Le point se soulève par écrit auprès du syndic, et un professionnel du droit tranche en cas de désaccord.
Que risque un syndic qui ne respecte pas ces règles ?
L'article 18-1 A prévoit que les manquements aux obligations posées par son I sont passibles d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.